El Valencia CF mueve ficha para revalorizar Mestalla: "No es una operación urbanística, es financiera"

La admisión a trámite por parte del Ayuntamiento de la solicitud del Valencia CF para convertirse en agente urbanizador del PAI del viejo Mestalla ha abierto un nuevo escenario en una de las operaciones más importantes para el futuro económico de la entidad. Aunque la decisión no supone construir ni vender de forma inmediata y queda condicionada a la finalización del Nou Mestalla, algo que inicialmente está previsto para finales del presente año o comienzos del siguiente, sí puede reforzar la posición del Valencia en una futura negociación sobre los terrenos del actual estadio. Para entender en qué consiste el asunto y en qué puede cambiar el precio de la venta de Mestalla, ElDesmarque ha contactado con el asesor financiero y valencianista Juan Martín Querol, que analiza por qué este movimiento tiene una dimensión más financiera que urbanística y cómo puede aumentar el valor del activo al reducir riesgos y ampliar las alternativas del club a la hora de monetizarlo.

¿Qué ha ocurrido con el viejo Mestalla que puede cambiar la percepción de su principal activo inmobiliario?

Con la solicitud de la condición de Agente Urbanizador, el Valencia CF ha dado un paso que puede modificar la percepción del valor de su principal activo inmobiliario. Porque sin haber construido ni vendido nada, acaba de plantear una operación financiera mas que urbanística.

¿Qué es exactamente un agente urbanizador?

Es la figura que asume la responsabilidad de desarrollar una actuación urbanística. Impulsa el proyecto, coordina la ejecución y convierte un suelo pendiente de desarrollo en una realidad urbanística. La Comunitat Valenciana fue pionera en España en utilizar esa figura con la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) de 1994.

¿Tiene que ser el propietario del suelo?

No. El agente urbanizador no tiene por qué ser el propietario. Esa era la gran NOVEDAD de esta figura jurídica, rompiendo con el sistema tradicional español en donde el protagonismo recaía casi exclusivamente en los propietarios del suelo.

¿Por qué existe esta figura?

Nació para resolver un problema muy habitual: hay terrenos con potencial cuyos propietarios no siempre tienen capacidad, financiación o voluntad para desarrollarlos. El agente urbanizador introduce un elemento clave: alguien toma la iniciativa y asume el riesgo del desarrollo.

De rebote, se pretendía resolver el problema de falta de suelo urbanizable i el encarecimiento de la vivienda al introducir competencia entre promotores y evitar que unos pocos propietarios bloquearan el desarrollo urbano.

Aunque visto en perspectiva, hubo un uso muy intensivo de esta figura no tanto por el Agente Urbanizador si no más bien por el contexto de expansión urbanística, revalorizaciones de suelo y, porque no decirlo, ciertas deficiencias con el control administrativo.

¿Qué tiene que ver esto con el Valencia CF?

Mucho. El Valencia no solo tiene unos terrenos en el viejo Mestalla. Tiene un activo inmobiliario cuya valoración depende de en qué condiciones llegue al mercado.

¿Por qué es importante esa diferencia?

Porque no es lo mismo vender un suelo que vender un desarrollo urbanístico. Para entendernos, no es lo mismo vender un piso con litigios y/o problemas, que un piso sin cargas. El segundo tiene mejor colocación.

¿Qué aporta al Valencia la condición de agente urbanizador?

Le permite ocupar una posición relevante en la gestión del proceso. Eso no significa necesariamente que quiera convertirse en una promotora inmobiliaria. Puede responder a una estrategia distinta: preparar mejor el activo antes de una futura operación.

No deberíamos hablar de cuánto valen los terrenos del viejo Mestalla, sino cuánto vale el viejo Mestalla cuando el comprador recibe una operación más segura y con menos riesgo.

¿Por qué cambia tanto la valoración?

Porque en las grandes operaciones inmobiliarias el riesgo tiene un precio. Un comprador descuenta incertidumbres, plazos, financiación, ejecución y posibles contingencias. Cuanto menor es el riesgo, mayor es el valor del activo.

¿Aumenta el número de metros cuadrados del terreno?

No. Lo que aumenta es la calidad del activo.

¿Qué supone reducir esas incertidumbres?

Supone una mayor facilidad para obtener financiación por parte de los interesados, menos riesgo para el comprador al estar los permisos ya firmados con la administración, lo que nos lleva que pueda haber más inversores interesados y una mayor capacidad de negociación para el vendedor. 

Todo ello puede traducirse en una diferencia económica relevante en favor del vendedor.

¿Qué diferencia hay entre un solar con incertidumbres y un proyecto encauzado?

La diferencia principal está en la seguridad jurídica, urbanística y económica que ofrece el solar.

El solar con incertidumbre implica asumir mayores riesgos para los compradores, por lo que suelen ofertar precios más bajos por especuladores y oportunistas.

Por el contrario, cuando existe un proyecto encauzado la mayoría de “obstáculos” se han resuelto y existe una alta probabilidad de que llegue a buen fin, lo que atrae a inversores interesados.

¿La creación de valor consiste siempre en construir?

No. En este caso consiste en transformar la naturaleza del activo, pasando de unos terrenos con potencial a un desarrollo urbanístico estructurado.

¿Cuál es la principal ventaja estratégica para el Valencia?

Que no solo puede aumentar el valor del activo, sino también sus opciones. Puede decidir cuándo vender, cómo hacerlo y con quién negociar. En cualquier negociación, quien dispone de más alternativas parte de una posición más fuerte.

Aumentar las opciones en una negociación te confiere más poder cuando te sientas a la mesa a negociar, lo sabes tú y lo sabe tu interlocutor.

¿Cómo puede aprovechar el Valencia esa posición?

Siempre hablando desde el plano de suposiciones, existen varias posibilidades.

¿Cuál sería la primera opción?

Vender todo el proyecto a un gran inversor. La ventaja sería obtener liquidez inmediata. El inconveniente es que el comprador se quedaría con todo el valor futuro que pueda generar el desarrollo.

¿Y una segunda alternativa?

Vender por partes, comercializando parcelas residenciales, usos terciarios u otros aprovechamientos. Es una operación más compleja, pero potencialmente puede generar un mayor valor.

¿Existe una tercera vía?

Sí. Buscar un socio. Un fondo podría aportar capital, una promotora la experiencia y el Valencia el activo junto con su posición urbanística. No siempre es necesario vender todo para monetizar el proyecto.

¿Por qué es tan importante no tener prisa?

Porque cuando se vende un problema el comprador tiene la posición de fuerza. Cuando se vende un activo preparado, cambia el equilibrio de la negociación. En una negociación, quien tiene prisa vende; quien tiene opciones decide.

¿Puede entenderse la condición de agente urbanizador como una estrategia?

Sí. Puede ser una forma de ganar tiempo, reducir incertidumbre y mejorar la posición negociadora del Valencia. De hecho el VCF dispone de una filial, Litoral del Este SLU, cuyo objeto social se centra en la gestión y explotación de infraestructuras deportivas e inmobiliarias. De cuando lo de Porxinos. Ahora creo está inactiva.

¿Vale lo mismo el viejo Mestalla en cualquier escenario?

Para mí no. No vale lo mismo unos terrenos pendientes de resolver que un desarrollo urbanístico ya encauzado en el que el Valencia ocupa una posición relevante dentro del proceso. El suelo es el mismo, pero el valor no.

¿Dónde está la dimensión financiera de toda esta operación?

En que el objetivo no parece ser únicamente obtener un mayor precio por un solar, sino ganar capacidad para decidir cómo, cuándo y con quién monetizar el activo. Aunque esta es mi visión personal, seguramente habrá otros compañeros que lo verán diferente y son opiniones igual de válidas y respetables.

Gracias por la clase particular de financiación... ¿Se atrevería a darme un número sobre cuánto podría obtener por el viejo Mestalla ahora. Si antes hablábamos de 150 millones, ahora...

Más que preguntarse cuánto puede obtener el Valencia por el viejo Mestalla, la cuestión es cuánto vale ese activo cuando está más maduro, presenta menos riesgo y el vendedor dispone de una mayor capacidad de negociación. Porque el suelo es el mismo, pero la operación es completamente diferente.